7 августа 2008 года состоялся IV городской круглый стол «Анализ цен на рынке жилья Днепропетровска в 2008 году». Ведущие эксперты рынка обсудили тенденции на рынке жилья города, выявили факторы, которые влияют на формирование цены жилья и спрогнозировали их динамику в этом году.

В круглом столе приняли участие руководители строительных компаний и банков, операторы рынка недвижимости, представители местной власти и профессиональных объединений. Организаторами мероприятия традиционно выступили Международная строительная компания (МСК) «Украина-Канада» и Днепропетровская областная дирекция (ДОД) «Райффайзен Банк Аваль».

Операторы рынка пришли к выводу, что в прошлом году рост цен на новое жилье в Днепропетровске составил в среднем 30-35 %. В текущем году также сохранялась тенденция роста,  и в первом полугодии цены на новое жилье в городе выросли в среднем на 10-12 %.  Участники отметили, что один из основных факторов, который не позволит в ближайшем будущем снизить стоимость жилья, - галопирующие цены на стройматериалы, которые составляют не менее 50% себестоимости строительства.

Самым актуальным вопросом, который обсудили участники круглого стола - влияние условий кредитования на изменение цен на жилье в Днепропетровске и перспективы ипотеки в регионе. Участники также уделили внимание возможности строительства социального и доступного жилья в регионе, влиянию государственных процессов на этот сектор рынка Украины.

Президент МСК «Украина-Канада» Игорь Соколов уверен, что снижения цен на жилье в Днепропетровске не будет. «Предполагаю, что в целом рост стоимости жилья в этом году составит 15-30%. При этом, возможно снижение стоимости загородного жилья и стоимости земли. Но в масштабных коттеджных поселках цена не снизится по двум основным причинам - высоким затратам строителей на современные инженерные коммуникации и развитие инфраструктуры, а также - растущий спрос на жилье такого уровня», - аргументировал Игорь Соколов.  

Начальник управления продаж ДОД «Райффайзен банк Аваль» Станислав Садовой, анализируя динамику выдачи ипотечных кредитов в 2008 году, заявил: «За первое полугодие ДОД «Райффайзен банк Аваль» выдал 1298 кредитов. Наименьше количество кредитов, выданных банком пришлось на март и май этого года - 179 и 180 соответственно. Что касается структуры портфеля ипотечных кредитов, то 43% заемщиков ДОД «Райффайзен банк Аваль» брали кредит на покупку вторичного жилья, такое же количество обратилось для получения кредита под залог жилья. Доля кредитов на покупку жилья на первичном рынке составила 8%, еще 6% заемщиков брали кредит для покупки земельного участка».

По мнению президента НПО «Созидатель» Леонида Турчина, себестоимость строительства растет c каждым годом, и это отражается на конечной цене жилья. «Сегодня себестоимость «коробочки» - без земли, инженерных сетей и т. д. составляет в пределах $800 за 1 кв. м. Но если посчитать «накрутки» к «коробочке», то стоимость возрастает почти на 50%. Так, отчисления на развитие инфраструктуры города, в том числе расходы на подвод сетей, в зависимости от характера объекта составляют 25-30 %. Застройщик  за свои средства должен  провести к дому 3-5 км  кабельной продукции, построить РП, насосную станцию и т. д. Кроме того, 5 % жилья и 8 % офисных помещений идут на нужды города в денежном эквиваленте. В какой еще отрасли экономики, кроме строительства, положено делать отчисления на развитие инфраструктуры!? И это, кроме того, что строители, как и все, платят налоги», - заявил Леонид Турчин.

Президент строительной компании «Механика» Яков Миносян уверен, что в этом году цены на жилье существенно не снизятся: «Элитное  жилье не упадет в цене никогда. К тому же пока в Днепропетровске только один дом, который можно назвать по-настоящему элитным. Незначительное снижение цен на жилье может коснуться только периферийных районов. В любом случае менее 7,5 тыс. грн. за 1 кв. м новое жилье в Днепропетровске стоить не будет», - считает эксперт. Яков Миносян прогнозирует, что многие строительные компании скорее все разорятся. «Поскольку перекупщики ушли с рынка, тройного подъема при купле-продажи не будет. Хотя сегодня 17% нового жилья  в городе уже перепроданы. Ипотека в нашем государстве, можно считать закончилась, из-за документальных проволочек, да и покупательная способность граждан снизилась», - добавил эксперт.

По данным начальника управления строительства и промстройматериалов главного управления строительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации Александра Волгина, в области за прошедший год было введено всего 0,12 кв. м жилья на человека. «Сегодня выполнять государственные заказы, в том числе строительство социального жилья, становиться весьма затруднительно: на 50% выросла цена на цемент, на 27% - на кирпич. В связи с этим и множеством других факторов, сейчас нереально увеличить темпы строительства в Днепропетровске даже на 30%», - считает эксперт. Решение проблемы обеспечения граждан жильем Александр Волгин видит в альтернативе - создании государственного института жилья в аренду, как это практикуется во многих западных странах.

Директор компании RealNest Елена Сафронова считает, что понижение цен на вторичное жилье - это сезонная тенденция, но в целом сегодня наблюдается тенденция к росту стоимости жилья. «Слухи о скором кризисе рынка жилья и обвале цен были и в 2005, и в 2006, и в 2007 годах. Но цены росли. Не упадут они и  в этом году, хотя есть новая тенденция - ранее цены после торможения двигались стремительно, а сейчас этот процесс затянут. В этом году можно ожидать так называемого «скрытого» понижения цен на вторичном рынке, то есть продавец готов торговаться с покупателем и даже нести расходы по сделке, но тенденцией это назвать трудно. С января этого года цены на жилье в Днепропетровске выросли на 20%. Думаю, что по итогам года рост стоимости жилья составит 15%-20%», - сказала Елена Сафронова.

Заместитель начальника управления массово-разъяснительной работы и обращений граждан ГНА в Днепропетровской области Владимир Притыскач комментируя влияние новых законопроектов на ипотечный рынок, заявил: «Возникла парадоксальная ситуация. На сегодня всего лишь чуть более сотни человек подали декларацию на налоговый кредит по возмещению части процентов по ипотечному кредитованию. Хотя в среднем одному человеку возвращено более 600 грн. С другой стороны, более 4 тысяч человек официально задекларировали, что сдают квартиры в наем. Таких сознательных граждан оказалось в два раза больше, чем в прошлом году. Судя по этим декларациям, они  получают в среднем 17 тыс. грн. в год дохода от сдачи жилья в аренду, то есть около 300 у.е. в месяц. Думаю, что декларирование своих доходов объясняется не только ростом сознательности граждан, но и тем, что подтверждение получения дополнительных доходов является существенным фактором для выдачи кредитов банками».  

Начальник кредитного отдела группы компаний МАГИСТР Екатерина Коновалова считает, что дефицит  ликвидности, возникший на банковском рынке, привел к тому, что банки повысили минимальную сумму первого взноса для ипотечных кредитов с 0% до 20-30%. Ставки по кредитам так же были подняты. «Одновременно с 2007 года стали стремительно повышаться цены на недвижимость, что стало причиной уменьшения количества сделок, связанных с кредитованием в июне-июле 2008 года на 20% . Потенциальным заемщикам, у которых единственным доходом была фиксированная заработная плата, стало сложно быстро заработать необходимую сумму на первоначальный взнос, а так же подтвердить нужный уровень дохода. Ситуация изменится, когда доходы населения начнут стабильно возрастать. Но изменения условий кредитования только незначительно приостановили рост цен на вторичное жилье в последние два месяца», - уверена Екатерина Коновалова.